2025년 6월 1일부터 4년간의 계도기간이 종료되고 '주택 임대차 계약 신고제'가 본격 시행됐습니다. 이에 따라 보증금 6,000만원 또는 월차임 30만원을 초과하는 계약의 당사자는 계약일로부터 30일 내에 신고할 의무가 생겼습니다. 제도 변화와 더불어 임차인의 권리를 스스로 보호하기 위한 전월세 계약 특약 사항의 중요성도 커지고 있습니다. 표준계약서만으로는 구체적인 상황을 모두 담기 어려워, 예기치 못한 분쟁이 발생했을 때 특약 조항이 중요한 법적 근거가 되기 때문입니다.
특히 사기 및 보증금 미반환 사고에 대한 우려가 높아지면서, 계약 단계에서부터 위험을 최소화하려는 노력이 필요해졌습니다. 단순한 구두 합의는 법적 효력을 갖기 어려우므로, 임대인과 합의된 모든 내용은 계약서에 명시적으로 기재해야 합니다.
보증금 보호를 위한 핵심 특약 조항
가장 중요한 것은 임차보증금의 안전한 반환을 보장하는 장치입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 대표적인 안전장치로, 이와 관련된 특약을 명시하는 것이 실무적으로 일반화되고 있습니다. 2025년 5월 27일부터는 개정된 주택도시기금법에 따라 임차 예정인이 임대인 동의 없이도 HUG를 통해 임대인의 보증사고 이력 등을 조회할 수 있게 되었습니다.(안심전세앱에서 가능)
이에 따라 한국공인중개사협회는 공식 계약서 서식에 관련 특약을 추가했습니다. 계약 시 아래와 같은 내용을 포함하여 보증보험 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환받을 수 있도록 안전장치를 마련하는 것이 권장됩니다.
- 임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 동의하고 협조한다.
- 임대인의 귀책사유(권리침해, 선순위 등)로 임차인의 전세보증금반환보증 가입이 불가능하거나 보증기관의 가입 거절 시, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환한다.
- 잔금 지급일 익일까지 권 등 다른 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 본 계약은 즉시 해제되며, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 위약금으로 지급한다.
전세자금대출 관련 핵심 특약 조항
만약 로 잔금을 치르는 경우, 대출 실행을 전제로 한 특약이 없으면 임대인 측 사유로 대출이 막혔을 때 임차인이 잔금을 마련하지 못해 계약이 깨지고 계약금까지 잃을 수 있습니다. 임대인의 과다한 선순위 채권(높은 근저당), 신탁등기, 위반건축물 등록, KB시세·감정가 미달처럼 임차인이 통제할 수 없는 원인이 여기에 해당합니다.
주의할 점은 "대출이 안 되면 무효로 하고 계약금을 반환한다"는 포괄적 문구만으로는 보호가 약하다는 것입니다. 대출 거절 사유가 임차인의 소득·신용 부족으로 판단되면, 반환 특약이 있더라도 임대인이 "본인 사정"이라며 반환을 거부하고 분쟁으로 이어지는 경우가 있기 때문입니다.
따라서 반환 사유를 임대인·목적물 측 원인으로 명확히 한정하고, 통지 기한을 함께 정해야 합니다
- 본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 전제로 한다.
- 임대인의 귀책사유 또는 목적물의 하자(선순위 채권 과다, 신탁등기, 위반건축물, KB시세·감정가 미달, 대출에 대한 임대인의 협조 거부 등)로 대출 실행이 불가능한 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환한다.
계약금 반환을 청구하려면 대출 불가의 원인이 임대인 또는 목적물에 있다는 점을 임차인이 입증해야 합니다. 그런데 은행은 대출 거절 사유를 담은 공식 문서를 발급해주지 않는 경우가 대부분이므로, 대출 담당자와의 상담·통화 내용을 녹음해 두는 것을 권합니다. 본인이 직접 참여한 대화의 녹음은 증거로 활용할 수 있습니다.
생활 편의 및 수리비 관련 특약 사항
거주 중에 발생할 수 있는 시설물 수리 및 비용 부담 문제도 계약서에 명확히 하는 것이 좋습니다. 민법상 임대인은 임차인이 주택을 사용하는 데 필요한 상태를 유지해줄 의무(수선의무)를 지지만, 사소한 소모품 교체까지 임대인에게 요구하기는 어려운 것이 현실입니다. 따라서 수리 책임의 범위를 사전에 정해두면 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다.
아래는 주택 상태 및 생활과 관련된 주요 특약 예시입니다.
| 구분 | 특약 내용 예시 | 주요 목적 |
|---|---|---|
| 수리비 부담 | 주요 설비(보일러, 수도, 전기 등)의 노후 및 고장은 임대인이 부담하고, 통상적인 사용에 따른 소모품(전구, 수전 등) 교체 비용은 임차인이 부담한다. | 수선 의무 범위 명확화 |
| 입주 전 수리 | 입주 전까지 도배, 장판 및 특정 시설(예: 파손된 싱크대 문)의 수리를 완료하기로 한다. | 쾌적한 주거 환경 확보 |
| 반려동물 | 반려동물(종, 마릿수 명시) 양육을 허용한다. 단, 퇴거 시 반려동물로 인한 손상(벽지, 마루 등)은 임차인이 원상복구한다. | 반려동물 관련 분쟁 예방 |
| 기본 옵션 | 현 상태의 시설물(에어컨, 세탁기, 냉장고 등)을 확인하였으며, 임차인의 고의·과실 없는 노후 고장은 임대인이 수리한다. | 옵션 품목 상태 및 책임 확인 |
임차인 보호 강화를 위한 법 개정 논의
2026년 현재 국회에서는 임차인의 주거 안정을 강화하기 위한 주택임대차보호법 개정안이 논의되고 있습니다. 아직 확정된 법률은 아니지만, 주요 내용을 알아두면 향후 임대차 시장의 변화 방향을 예측하는 데 도움이 될 수 있습니다. 2025년 10월 발의된 한 개정안은 계약갱신청구권 횟수를 2회로 늘리고 갱신 시 임대차 기간을 3년으로 하여 최대 9년까지 거주를 보장하는 내용을 담고 있습니다.
또한 임차인의 발생 시점을 현행 '입주 다음 날 0시'에서 '입주 당일 0시'로 앞당겨, 임대인이 입주 당일 주택을 담보로 대출받는 식의 사기 행위를 원천 차단하려는 시도도 포함되었습니다. 임대인의 정보 제공 의무도 강화되는 추세입니다. 해당 개정안은 임대인이 국세·지방세 납부 증명서와 함께 최근 2년간의 건강보험료 납부 기록까지 제출하도록 요구하고 있습니다. 이러한 법안들은 아직 논의 단계에 있으며, 실제 법제화 여부와 시점은 지켜볼 필요가 있습니다.
전월세 계약 특약 작성 시 최종 검토사항
특약을 작성할 때는 내용이 명확하고 구체적이어야 합니다. '잘 협조한다'와 같은 모호한 표현보다는 '언제까지, 무엇을, 어떻게 한다'는 식으로 명시하는 것이 좋습니다. 또한, 주택임대차보호법의 강행규정에 위배되는 내용은 특약으로 정했더라도 효력이 없다는 점을 인지해야 합니다. 예를 들어, '계약 갱신은 1년 단위로만 한다' 또는 ' 연체 시 즉시 계약을 해지한다'와 같이 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 무효가 될 수 있습니다.
최종적으로 계약서에 기재된 모든 전월세 계약 특약 사항을 임대인과 임차인, 그리고 중개인이 함께 소리 내어 읽고 확인한 후 각자 서명·날인하는 절차를 거치는 것이 분쟁의 소지를 줄이는 방법입니다.
출처 (4)
- 한국경제 2025년 10월 최대 9년 전세 갱신법 발의한 범여…말이 되냐 공분
hankyung.com
- 한국부동산뉴스 2025년 5월 임대인 정보 조회 관련, '한방 계약서 특약사항' 신설
karnews.or.kr
- 네이버 프리미엄콘텐츠 2025년 6월 2025년 6월부터 전월세 미신고 과태료! 임대차 신고제 총정리
contents.premium.naver.com
자주 묻는 질문
묵시적 갱신이 된 경우에도 특약 사항은 그대로 유지되나요?
네, 그렇습니다. 묵시적 갱신은 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장된 것으로 보기 때문에, 기존 계약서에 명시된 특약 사항의 효력도 그대로 유지됩니다. 다만, 임대료 등 조건 변경이 있는 재계약을 할 경우에는 새로운 계약서를 작성하면서 기존 특약을 유지하거나 수정, 추가할 수 있습니다.
임대인이 특약 추가를 거부하면 어떻게 해야 하나요?
특약은 임대인과 임차인 간의 합의 사항이므로, 한쪽이 거부하면 강제할 수 없습니다. 특히 보증금 보호와 관련된 핵심적인 특약(보증보험 가입 협조 등)을 임대인이 합리적인 이유 없이 거부한다면 계약을 재고려해 보는 것이 현명할 수 있습니다. 이는 해당 주택에 권리관계나 재정적 문제가 있을 가능성을 시사할 수 있기 때문입니다.
전월세 신고를 하지 않으면 어떤 불이익이 있나요?
2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터는 계약일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과됩니다. 과태료는 미신고 기간과 계약 금액에 따라 차등 부과되며, 최대 100만원까지 나올 수 있습니다. 신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있지만, 보통 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면서 함께 처리하는 경우가 많습니다.
은퇴준비에 진심인 VC출신 창업가
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